ההנחיות החדשות של בנק ישראל בנושא המשכנתאות הן הכרה ראשונה, דרמטית למדי, בכך שיש בישראל בועת נדל"ן. המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, אמנם טען באזני כתב גלובס ש"אין בועה בשוק הדיור והצעדים שננקוט יביאו לכך שלא תהיה בועה", אבל אתם לא באמת קונים את זה, נכון?
הצעד הנוכחי של הנגיד פישר הוא דרמטי, לא בגלל עוצמת השפעתו הצפויה כמו בגלל שהוא מסמן שלב נוסף בהתקרבותו המאולצת לשיטה הכלכלית "ההיא" זו שנציגה המובהק הוא יריבו המושבע, פרופ' ג'וזף שטיגליץ. כמו רבים מעמיתיו בארה"ב ובאירופה, פישר הפנים כנראה שהעידן הנאו-ליברלי הגיע לסוף דרכו.
הדעה ההולכת ורווחת היא שמה שדחף את פישר לצעד הזה, הוא מה שדוחף גם את שר האוצר שטייניץ – ההבנה שמחירי הדיור בישראל לא משקפים רק את מצב הביקוש וההיצע, אלא שמדובר בבועה נדל"נית שיכולה להתפוצץ יום אחד, בלי אזהרה, ולמשוך אחריה את כלכלת ישראל למטה.
סימני הבועה, סימני ההתפוצצות
מחירי הדירות בישראל – בקנייה ובהשכרה – הם לא גבוהים ולא גבוהים-מאד אלא מנופחים להבהיל. אין כאן שוק חופשי אמיתי, משוכלל – בשביל שיהיה כזה נדרש שיהיה לצרכנים מידע אמין ומדויק על הנעשה בשוק, וזה הדבר האחרון שאפשר לצפות מהעיתונות שלנו, לאור מצבה. היא הפכה מסלקת הודעות לעיתונות של הקבלנים וכרישי הנדל"ן, שחוגגים את עליות המחירים, מלבים את ההיסטריה ומבטיחים שזה עוד הולך להחמיר בהרבה. למה? כי הישראלים מטומטמים ומוכנים לשלם כל מחיר בשביל קורת הגג, או לפחות כך הם התרגלו.
אבל כמו שנוהג לומר לפעמים השר מיקי איתן – שאינו ידוע כשמאלן קיצוני – צריך גם להפנים שאנחנו בפתחו של עידן אחר. הישראלים רוצים לחיות ב"מדינת שירות", ואם השירות יהיה גרוע הם כבר יודעים את האמת: יש אלטרנטיבות. ובכן, בתל-אביב מספר הצעירים נמצא בירידה רצופה מזה חמש שנים. אנשים עוזבים לפרדס חנה, לגליל, לנגב, לארה"ב, ברלין, לונדון, אוסטרליה. כל שנה יש כמה אלפי אנשים שמתייאשים בתל-אביב – לא מגמה דרמטית במונחים לאומיים, אבל כנראה סימן לכך שהולך וגדל מספר הישראלים שממש נמאס להם ומוכנים לשבור את הכלים.
התאחדות הקבלנים הודיעה רק לאחרונה שמלאי הדירות צפוי להצטמצם בשנה הבאה ב-30 אחוז – מסוג הטענות שתמיד גורמות לעליות מחירים, כי אנשים ממהרים לקנות פן-יאזל. כאלו הם החיים כאן – ריצה מתמדת במשחק כיסאות מוזיקליים. רוב העיתונאים לא טורחים להתווכח עם טענות כאלו, ורק בשוליים ישנם צדיקים ששואלים אם ייתכן שהמחסור בדירות הוא פיקציה. יש אפילו כאלה שטוענים שמחירי הנדל"ן למגורים נמצאים כבר בתהליך מואץ של ירידה בטווח של 5 עד 30 אחוזים.
עכשיו, כדאי להזכיר: אחת מכל שלוש דירות שנרכשות בישראל נרכשת לצורך השקעה. שיעור גדול של משקיעים רוכש את הדירות באמצעות משכנתא, ומממן את תשלומי המשכנתא בהכנסות מהשכרה. בעלי הדירות וסוחרי הנדל"ן הופכים משנה לשנה ומחודש לחודש שאננים יותר, חמדנים יותר, חצופים יותר ופחות אחראיים. השתן עלה להם לראש, הם נוהגים בצורה לא זהירה, ולכן כל העסק עלול להתדרדר בקלות לגירסה מקומית של ה"סאבפריים".
מה קורה בשוק באמת
אז מה, הכל עולה? לא בטוח. ynet דיווח אתמול על ירידה בביקוש לדירות חדשות בהשוואה לנתוני השנה שעברה, ברוב אזורי הארץ – כולל תל-אביב. זה בהמשך לידיעה שפורסמה בגלובס מוקדם יותר החודש, לפיה מחירי השכירות בתל אביב ירדו בספטמבר לראשונה מזה שנים. הירידה של 9.5 אחוזים בביקוש לדירות לקנייה ברחבי המדינה בחודש ספטמבר נקשרה לחגים, אבל לפי משרד האוצר הייתה ירידה במכירת דירות גם באוגוסט, ובסך-הכל היה מספר עיסקאות הנדל"ן בחודשים יוני-אוגוסט נמוך ב-17 אחוז בהשוואה לנתוני התקופה המקבילה.
אם אתם מתחילים להתבלבל מרוב נתונים, זה בסדר – כולם מבולבלים. זה נהיה מסובך מדי, מעייף מדי ובעיקר יקר מדי. וכך, אפילו הילדים הכי איטיים בכיתה מבינים שהגיע הזמן לשים לזה סוף.
בהצעת החוק החדשה להסדרת שוק השכירות אפילו רון חולדאי תומך, ואם החוק יעבור הוא יהפוך את הדירות התל-אביביות להשקעה הרבה פחות משתלמת ממה שהיא היום (ולא שהיום היא משתלמת כל-כך – גלובס פרסם לאחרונה כי התשואה על דירה תל-אביבית היא כ-3%, וההנחיות החדשות של בנק ישראל ישחקו אותה בעוד כחצי אחוז). לכך צפוי להצטרף בקרוב ביטול של מס השבח על קניית דירה שנייה, ולטענת שר האוצר, שורה של מהלכים נוספים.
האם המהלכים האלה יעזרו לשחרר אוויר מהבועה בהדרגה או יחישו את פקיעתה? נצטרך להמתין ולראות.
